Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre (DOGC de 22/10/2020), de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocios arrendados,
Ayer, 22 de octubre de 2020, se publicó y entró en vigor el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre (DOGC de 22/10/2020), de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocios arrendados, el cual aún debe ser ratificado por el Parlament de Catalunya.
El Decreto Ley no indica el ámbito de aplicación del mismo, lo cual genera la duda de si es aplicable a los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) o bien exclusivamente a los contratos sujetos al ordenamiento jurídico catalán. En caso de querer aplicar el Decreto Ley a contratos sujetos a la LAU, el Decreto Ley podría adolecer de vicio de inconstitucionalidad, ya que el Decreto estaría modificando una normativa de ámbito estatal.
Lo anteriormente indicado supone, precisamente en contra de lo que indica la exposición de motivos del Decreto Ley, una grave situación de inseguridad jurídica y un altísimo riesgo de colapso judicial.
En lo que al contenido del Decreto Ley se refiere, el mismo se compone de dos (2) preceptos, los cuales regulan la facultad de los arrendatarios afectados por las suspensiones y/o restricciones decretadas por las autoridades a raíz de la Covid-19, para iniciar un proceso de negociación con los propietarios con el propósito de acordar una reducción transitoria del importe de la renta.
- El proceso se iniciará mediante la remisión por el arrendatario de un requerimiento al arrendador solicitando la modificación de las condiciones del contrato, abriéndose un periodo de un (1) mes para que las partes negocien los nuevos términos.
- Desde el momento en que el arrendador reciba el requerimiento, deberá abstenerse de emitir facturas al arrendatario por importe alguno, y ello hasta alcanzar la finalización del plazo del mes para la negociación del nuevo acuerdo.
En el caso que ambas partes no alcancen un acuerdo en el indicado plazo máximo de un (1) mes, se aplicará una reducción automática de la renta y de las cantidades asimiladas en los siguientes términos:
- Cincuenta por ciento (50%), para aquellos arrendatarios cuya actividad haya sido suspendida por las autoridades competentes.
- En casos de restricción parcial de la actividad, la reducción consistirá en un cincuenta por ciento (50%) de la parte afectada por dicha restricción, tomando en consideración para su cálculo la limitación de aforo o del horario de atención al público.
A modo de ejemplo, el arrendatario de un inmueble con limitación de aforo del 50%, según dicha norma, satisfará al propietario el 75% de la renta y sus cantidades asimiladas (paga el 100% del 50% del espacio sin limitación y el 50% de la renta del espacio inhabilitado).
Precisiones de ambos supuestos:
- La reducción será aplicable desde la fecha del requerimiento remitido al propietario para iniciar el proceso de negociación antes referido.
- La reducción regirá mientras se mantenga decretada la suspensión o restricción de la actividad del arrendatario.
- La prestación de servicios de entrega a domicilio o recogida de producto no afecta a la aplicación de las reducciones.
- La arrendataria podrá exigir la imputación total o parcial de las garantías prestadas al propietario, salvo la fianza legal, al pago de las rentas reducidas. Dichas garantías deberán ser restituidas por el arrendatario en el plazo máximo de 1 (un) año a contar desde la desaparición de las medidas de suspensión o restricción de actividad, o de la finalización del contrato si este fuere anterior.
Adicionalmente, la norma autoriza al arrendatario a desistir del contrato de arrendamiento, sin penalización de ningún tipo, en los supuestos que la medida de suspensión de su actividad se prolongue más de tres (3) meses en el transcurso de un año desde la entrada en vigor del referido Decreto-Ley.
En Barcelona, a 23 de octubre de 2020.
