LEY 11/2020 DE 18 DE SEPTIEMBRE DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
El pasado 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la nueva norma aprobada por el Parlament de Catalunya, que regula de manera excepcional y estrictamente transitoria, el precio de los alquileres en áreas de mercado de vivienda calificados como “tensos”.
Por el momento, los territorios declarados como “áreas con mercado de vivienda tenso” son los que se indican en el Anexo I de la ley (prácticamente toda la provincia de Barcelona), y afectará únicamente a aquellos contratos de arrendamiento que se suscriban con posterioridad a la entrada en vigor de esta nueva ley.
Los contratos suscritos antes de su entrada en vigor no quedarán afectados por las disposiciones de la presente ley, salvo que sean renovados a partir de ahora.
Principales novedades que introduce la Ley:
- Declaración de áreas de mercado tenso:
- Podrá partir de los propios municipios afectados e implica que en el territorio en cuestión será de aplicación el “Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Viviendas” determinado por el departamento competente en materia de vivienda.
- Implica que la renta NO podrá sobrepasar el precio que resulte de aplicación conforme al “Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Viviendas” determinado para el territorio concreto en el que se encuentre la vivienda a arrendar.
- Viviendas arrendadas durante los cinco años anteriores:
- La nueva renta NO podrá ser superior a la consignada en el último (anterior) contrato de arrendamiento, actualizada de acuerdo con el índice de garantía de competitividad acumulado por el período de duración del contrato anterior.
- Se exceptúa de lo anterior el supuesto en que el arrendador sea una persona física cuya unidad familiar obtenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya (aprox. 1.660 € mensuales), y ello siempre y cuando los ingresos del arrendatario sean iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya (aprox. 1.990 €.- mensuales).
- El índice de referencia del precio de la renta determinado conforme a esta ley únicamente podrá incrementarse en los supuestos en los que el arrendador realice obras de mejora en la vivienda (en función de la inversión realmente efectuada y una vez deducidas las subvenciones recibidas), o (ambas posibilidades son excluyentes de la otra) cuando en la vivienda concurran al menos tres de las siguientes características específicas: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido, piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicio de conserjería en el edificio, vistas especiales.
- La renta establecida SÍ podrá actualizarse conforme al IPC (o el índice acordado por las partes), y en el contrato.
- Las partes podrán pactar la asunción por parte del arrendatario de gastos generales y servicios individuales, todo ello de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.
- En el caso de viviendas nuevas o rehabilitadas, no les será de aplicación el régimen establecido por la nueva norma hasta el 22 de septiembre del 2023. A partir de dicha fecha, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra (el período que reste por cumplir), la renta no podrá sobrepasar el margen superior del índice de referencia del precio de la renta determinado conforme a la ley.
- El arrendatario podrá reclamar al arrendador las cantidades abonadas en exceso, más el interés legal incrementado en tres puntos, cuando la renta sobrepase los límites establecidos por esta ley.
- Las ofertas de arrendamientos de vivienda deberán informar del importe de la renta conforme al índice de referencia establecido por esta ley, así como el importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda.
- La declaración de un área con mercado de vivienda tenso deberá indicar el plazo de duración de la aplicación de dicho régimen, que NO podrá exceder de cinco años, y podrá ser prorrogada, o revisada para acortar su duración o dejarla sin efecto.
- Esta Ley no se aplicará a contratos de arrendamiento sujetos a regímenes especiales de determinación de renta (anteriores al 1 de enero de 1995, viviendas de protección oficial, viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales). Además, en la declaración de área con mercado de vivienda tenso se podrán excluir, de forma motivada, las viviendas cuya superficie útil sea superior a 150m2.
Régimen de control e infracciones
Mediante modificación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, se establece un régimen de control e infracciones derivadas del incumplimiento de lo previsto en esta norma, cuyas sanciones pueden ir desde los 3.000 € hasta los 900.000 €.
Se considerarán infracciones leves en materia de contención de rentas:
- No hacer constar en la publicidad de viviendas para alquilar el índice de referencia aplicable o el importe de la renta del contrato anterior;
- Establecer una renta que supere el índice de referencia aplicable en menos de un 20%;
- No facilitar al arrendatario o falsear en perjuicio del arrendatario, el documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler o la información relativa al contrato de arrendamiento anterior, cuando sean necesarios para determinar la nueva renta.
Se considerarán infracciones graves en materia de contención de rentas:
- Incumplir las reglas esenciales relativas a la determinación de la renta;
- Establecer una renta que supere el máximo que corresponda en un 20% o más de dicho importe;
- Ocultar al arrendatario (i) que la vivienda está sujeta al régimen de contención de rentas, o (ii) la información relativa al índice de referencia de precios de alquiler, o (iii) al importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior.
